Покупка немецкой недвижимости

Пост опубликован: 10.08.2019

Мечтаете поселиться в баварском фермерском доме или отреставрированной студии-складе в Берлине? Наше руководство по покупке недвижимости в Германии объясняет, как сделать эти мечты сбываются, от юридических требований к сборам, и где искать для вашего нового немецкого дома.

От поиска дома в Германии до подписания контракта,лицемер, финансовая компания, которая консультирует экспатов по немецким ипотечным кредитам, проведет вас через процесс покупка немецкой недвижимости.

В то время как большинство стран сильно качаются в пользу аренды или покупки вашего дома, варианты сбалансированы в Германии, где чуть менее половины населения владеют своими собственными домами, второй самый низкий показатель в Европе после Швейцарии.

лицемер

Как сертифицированный немецкий ипотечный брокер, Hypofriend сочетает в себе передовые алгоритмы, чтобы адаптировать правильный ипотечный продукт к вашей личной ситуации. В отличие от большинства сайтов сравнения, они ориентированы не только на самый дешевый продукт, но и на продукт, который подходит именно вам, обеспечивая долгосрочную финансовую безопасность.

получи самую выгодную экспат консультации по ипотечному кредитованию

Вы должны арендовать или купить в Германии?

Немецкий рынок недвижимости

После финансового краха цены на жилье в Германии значительно выросли, и теперь достигли такой точки, что некоторые комментаторы предупредили о возможности появления пузыря в Германии. важнейшие города. Например, консалтинговая компания Knight Frank заявила, что цены в Берлине выросли на пятую часть (20,5%) в 2017 году, что делает его самым быстро развивающимся городским рынком в мире.

Еще предстоит увидеть, насколько устойчивы эти увеличения – данные, опубликованные в начале 2018 года Бундесбанком, предположили, что недвижимость в городах и городах может быть завышена на целых 15-20%.

Это не означает, что вы должны быть отложены от покупка дома, так как некоторые места остаются доступными. Данные, опубликованные немецкой организацией потребителей Stiftung Warentest в 2017 году, показали, что покупатели в Магдебурге и Котбусе могут купить семейный дом площадью 130 квадратных метров за €200 000, но за те же деньги они получат небольшую двухкомнатную квартиру в Кельне или Дюссельдорфе и только общежитие в Мюнхене.

Цены на жилье в немецких городах

Приведенные ниже цифры из глобального руководства по свойствам дают индикация цен на жилье за квадратный метр в каждом городе (по данным за третий квартал 2017 года).

• Мюнхен:€5,839 (квартира), €4,233 (семейный дом)
• Гамбург:€3,669 (квартира), €2,529 (семейный дом)
• Берлин:€3,593 (квартира), €2,321 (семейный дом)
• Франкфурт:€3,167 (квартира), €2,500 (семейный дом)
• Кельн: €2,671 (квартира), €2,240 (семейный дом)
• Ганновер:€2,257 (квартира), €2,007 (семейный дом)

Одним из факторов такого роста цен является дисбаланс между спросом и предложением, причем некоторые эксперты утверждают, что в то время как 280 000 новых домов, которые строятся в Германии каждый год, эта цифра недостаточно высока.

Немецкая недвижимость рассматривается как стабильная, надежная инвестиция как местными, так и зарубежными инвесторами, хотя урожайность может быть низкой в некоторых районах.

Кроме того, некоторые налоговые льготы, доступные для инвесторов, теперь были удалены. Кроме того, налог на прирост капитала (abgeltungsteuer) 25% (плюс солидарная плата) применяется к любой собственности, принадлежащей менее чем за 10 лет, что означает, что для многих экспатов покупка недвижимости в Германии привлекательна только для более длительного пребывания. Транзакционные издержки также могут варьироваться от 7-12% для покупателей (около 2-4% для продавцов) поверх покупки цена.

Аренда в Германии

Аренда в Германии очень популярна, при этом чуть более половины немцев живут в арендованном жилье. Это наиболее распространено в крупных городах, с Берлином, имеющим удивительно низкий уровень домовладения всего 15%.

По данным Бундесбанка, цены на аренду жилья в Германии за 2017 год выросли на 7,2%. Сведения из глобального руководства отеля показывает средний уровень арендных ставок и доходности в 120 квадратных метров квартира в трех крупных городах:

• Мюнхен:€2250 в месяц, доходность 2.9%
• Берлин: € 1500 в месяц, доходность 3%
• Франкфурт:€1500 в месяц, доходность 3.7%

Узнайте больше об арендованном секторе в Германии в Expatica руководство по аренде дома в Германии.

Реклама

Разрешено ли иностранцам покупать немецкий язык собственность?

Нет никаких ограничений для иностранцев, покупающих недвижимость в Германии. Вы можете купить недвижимость в Германии, даже если вы нерезидент, а не гражданин ЕС.

Реклама

Как найти немецкую недвижимость

Недвижимость может быть продана либо частным образом, либо через агента по недвижимости (Immobilienmakler). В любом случае, бремя обычно лежит на покупателе, чтобы найти недвижимость, в которой они заинтересованы, а затем обратитесь к владельцу или их агенту.

Это также означает, что агенты по недвижимости обычно оплачиваются продавцом, но это не всегда так. Поскольку сборы агентов обычно составляют 3-7% от стоимости покупки, важно проверить, кто их платит. Вы можете найти агента по недвижимости через их национальную организацию,ИВД.

Как и в большинстве европейских стран, вы можете найти объявления в газетах или искать дома на сайты агентств недвижимости или интернет-порталы недвижимости. Недвижимость для продажи может иметь знак в окне или доску объявлений в саду, рекламирующую их статус, но это относительно редко в Германии, поэтому не рассчитывайте на то, что вы увидите каждый дом для продажи, даже на улице, по которой вы ходите каждый день.

Интернет-порталы недвижимости

• immobilienscout24 (только на немецком языке)
• immowelt.de (немецкий только)
• immobilo (только на немецком языке)

Выбор объекта

Немцы обычно рассчитывают купить недвижимость и жить в ней в течение длительного периода или на всю жизнь, поэтому важно не торопиться с принятием решения. В привлекательных или конкурентных областях оборот может быть низким, поэтому в идеальном мире вы должны дать себе год или больше, чтобы найти и купить идеальную немецкую недвижимость.

Дома в Германии должны соответствовать определенным минимальным требованиям законодательства в отношении кровли, окон, отопления и других коммунальных услуг. Вы должны получить некоторую информацию об этом, прежде чем купить, но нет никакой гарантии, что вы получите полную картину. Имея это в виду, имеет смысл заплатить за полное структурное обследование, которое очертит любые проблемы с домом. Вы можете нанять архитектора или геодезиста (amtlich vereidigter sachverständiger), чтобы сделать опрос.

Ипотека калькуляторы

Онлайн ипотечные калькуляторы для Германии могут помочь вам определить, сколько вы можете занять и оценить свою ежемесячную ставку:

• Hypofriend это ипотечный калькулятор
• LoanLink умный немецкий ипотечный калькулятор

реклама

Покупка немецкой недвижимости

Ожидайте провести значительный период охоты на дом, но как только вы нашли недвижимость, она может занять чуть более месяц, чтобы завершить сделку. Шаги, как правило, следующие:

1. исследуйте ипотеку и получите предложение в принципе.
2. найти подходящее свойство.
3. сделать предложение.
4. нотариус (нотариус) составит договор купли-продажи.
5. завершить ипотеку.
6. подписать контракт.
7. нотариус регистрирует продажу.
8. через четыре недели вы должны оплатить продажу недвижимости налог.

Регистрация покупки недвижимости в Германии

Важно отметить, что подписания договора недостаточно для передачи имущества. Имущество также должно быть зарегистрировано, процесс, который ваш нотариус должен заботиться. На этом этапе правительство проверит, нет ли нерешенных вопросов, касающихся продажи.

Нотариус уже сделал чек, поэтому редко возникает проблема, но если есть проблема, то имущество передача не будет завершена, пока узлы не будут распутаны. По этой причине многие люди предпочитают использовать нотариуса в качестве депонирования. В этом случае деньги переводятся на счет нотариуса (нотариус) перед отпуском продавцу.

Реклама

Назначение нотариуса в Германии

Вы по закону обязаны использовать государственного нотариуса (нотариус) для завершения продажи недвижимости. Нотариус будет выступать в качестве посредника или арбитр, и должен быть беспристрастным.

Ваш нотариус проверит записи, чтобы убедиться, что нет никаких причин, по которым продажа не может идти вперед, хотя важно помнить, что они не будут проверять имущество или требовать информацию о его состоянии от продавца. Работа нотариуса заключается в том, чтобы убедиться, что все документы заполнены правильно, и акт купли-продажи будет засвидетельствован в их присутствии.

У вас есть возможность выбрать собственного нотариуса, и если вы можете найти того, кто говорит на вашем языке, сделайте это. В противном случае, ваше посольство часто будет иметь список переводчиков, которых они могут рекомендовать. Британское посольство предоставляет список англоязычные юристы и переводчики.

Депозиты и ипотека в Германии

Вы должны ожидать, чтобы положить вниз значительный депозит, когда вы покупаете дом в Германии. Минимальный депозит в размере 20% является стандартным, и в некоторых случаях экспаты просили депозиты 30-40% , как они видят как более высокий риск. При подаче заявки на ипотеку, вас также могут попросить предоставить доказательства регулярных сбережений за последние несколько лет.

Ипотека (Hypothek) предлагается большинством банков. Крупные и национальные банки, как правило, имеют ипотечного консультанта в своем штате, который сможет обсудить ваши потребности с вами. Некоторые советники даже говорят по-английски, но это не гарантировано. Лучше всего, чтобы получить представление о том, сколько вы могли бы занять с помощью онлайн ипотека калькулятор перед вашим назначением или наймом услуг ипотечного консультанта для эмигрантов, таких как лицемер.

Большинство немецких банков имеют онлайн-раздел, где вы можете работать через документы, чтобы подать заявку на ипотеку в свое время. Затем они будут следить за этим с помощью телефонного звонка и личной встречи, прежде чем согласиться на ипотеку в принципе, который вы можете использовать, чтобы поместить предложение на свойство.

Ипотека, как правило, длится в течение 25 или 30 лет, с процентными ставками, фиксированными в течение первых пяти лет или около того. Переменные процентные ставки и другие периоды кредита доступны, но Германия не имеет некоторые из более рискованных типов ипотеки, которые были доступны в США и Великобритании. Вы не найдете, например, процентную ипотеку на полную стоимость недвижимости.

В качестве преимущества, часть вашего ипотечного процента может быть вычтена из налога в зависимости от ваша ситуация. Однако это преимущество вряд ли компенсирует налог на прирост капитала, упомянутый выше, поэтому, как правило, только преимущество для тех, кто остается на месте в течение длительного периода.

Вы можете узнать больше о том, как это работает в нашем полном руководстве по получение ипотеки в Германии.

Реклама

Стоимость покупки дома в Германии

При покупке недвижимости в Германии, вы можете ожидать, чтобы оплатить большую часть расходов. Как правило, продавец будет платить агент по недвижимости, но если вы использовали агента покупателя или агент разделяет их плату, вам все равно придется что-то платить.

Общая стоимость для покупателя покупки недвижимости, как правило, составляет около 10% от покупной цены. Это охватывает:

• налог на передачу имущества (grunderwerbssteue) 3,5-6,5%;
• нотариальные сборы 1,2-1,5%;
• регистрационные сборы 0,8-1,2%;
• сборы агента по недвижимости, если они разделены, 1,5-3%, плюс НДС в 19%.

Налог на передачу недвижимости / налог на передачу недвижимости:

Когда вы покупаете дом в Германии, вам нужно будет заплатить налог на передачу (Grunderwebsteur). Это взимается с 3,5% от покупной цены, но выше в некоторых областях. В настоящее время цены устанавливаются следующим образом для каждого региона:

• 3,5% - Бавария, Саксония
• 4,5% - Гамбург
• 5% - Баден-Вюртемберг, Бранденбург, Гессен, Мекленбург-Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия
• 5,5% - Саар
• 6% – Берлин
• 6,5% - Шлезвиг-Гольштейн

Контракты в Германии

Договоры составляются на немецком языке и подписываются в присутствии нотариуса. Вы должны убедиться, что вы полностью понимаете договор перед подписанием, и привести с собой переводчика, если это необходимо. Вы имеете право иметь с собой переводчика, но вам придется поставлять (и платить) их самостоятельно. В некоторых областях вы можете найти нотариуса, который является двуязычным.

Поскольку вы будете организовывать финансирование для имущества в то же время, как вы организуете продажу, важно включить пункт о выходе в договор купли-продажи, который дает вам выход, если вы не можете организовать ипотеку.

Реклама

Продажа недвижимости в Германии

Важно рассмотреть, как вы будете распоряжаться своей собственностью, особенно если вы предвидите внезапное переселение. Поскольку большая часть расходов по сделке оплачивается покупателем, продажа недвижимости в Германии обходится относительно дешево.

Однако, как только недвижимость будет продана, вам придется заплатить налог на прирост капитала в размере 25%, если вы владели недвижимостью менее 10 лет.

Кроме того, недвижимость может медленно перемещаться, если вам не удалось выбрать особенно популярный район, и это может связать значительную часть вашего капитала. Рынок аренды является сильным, и Вам разрешено владеть недвижимостью в Германии, даже если вы не являетесь национальным нерезидентом, поэтому вы можете продолжать получать прибыль от своих инвестиций еще долго после того, как покинете этот район.

Найти дом в Германии